Deprem üzerinde yaşadığımız coğrafyanın değiştirilemez gerçeğidir. Yaşadığımız her sarsıntı, sadece geçmişte yaşadığımız can ve mal kayıplarını değil, aynı zamanda yapı stoğumuzun ne denli riskli ve dayanıksız olduğunu da bizlere hatırlatmaktadır. Bu tablo karşısında, özellikle büyükşehirler başta olmak üzere, ülkemizin dört bir yanında acil ve kararlı bir kentsel dönüşüm ihtiyacı olduğu artık inkâr edilemez bir gerçektir.
Kentsel dönüşüm konusunda sahada karşılaşılan en büyük sorun, bu hayati sürecin nasıl finanse edileceğidir. Vatandaşın ödeme gücünün sınırlı olması, müteahhidin artan maliyetler karşısında yaşadığı finansman sıkıntısı ve kamunun bütçe olanaklarının sınırlılığı, kentsel dönüşümü ve dönüşümün sürdürülebilirliğini ciddi şekilde tehdit etmektedir.
İşte tam da bu noktada, kentsel dönüşümün yalnızca yetkin mühendislik ve mimari bir inşa faaliyeti olmadığı, aynı zamanda güçlü ve sürdürülebilir bir finansman modeli ile desteklenmesi gereken çok yönlü bir sosyal, ekonomik ve finansal bir kamu politikası olduğu gerçeğiyle karşı karşıya kalmaktayız.
Bu çerçevede, hem vatandaşı hem inşaat sektörünü koruyan, hem de kamu kaynaklarını akılcı şekilde çoğaltarak, kentsel dönüşümü harekete geçirecek yeni bir finansman yaklaşımını ortaya koymak artık bir tercih değil, zorunluluktur.
Bu çalışmada kamuoyunun çokta uzak olmadığı bir finansal sistemin kentsel dönüşüm sürecine uyarlanması teklif edilecektir.
Bireysel Emeklilik Sistemi (BES) modeli
Bildiğiniz gibi Bireysel Emeklilik Sistemi (BES), kişilerin aktif çalışma hayatları boyunca düzenli olarak birikim yaparak emeklilik dönemlerinde ek bir gelir elde etmelerini sağlayan, devlet destekli özel bir tasarruf ve yatırım sistemidir. Bu sistem gönüllülük esasına dayanır. Katılımcılar, gelirlerine uygun olarak belirli aralıklarla, taksitlerle katkı payı öder. Bununla beraber vatandaşların ödemiş olduğu payın üstüne sistemi teşvik amaçlı devlet katkısıda sağlanmaktadır. Vatandaş tarafından yatırılan tutara, yatırılan tutarın %30’u oranında devlet katkısı eklenir. Bu katkılarla biriken yatırımlar profesyonel portföy yönetim şirketleri tarafından değerlendirilir. Böylelikle cüzi bir bes katkı payı düzenli bir şekilde ödenerek yıllar sonra emeklilikte kullanmak üzere çok ciddi bir finansman sağlanmış olur.
DASK’ın BES modeli ile yeniden inşası
Girişte de belirttiğimiz gibi milli güvenlik meselesi dediğimiz, milleti ve devletiyle topyekün seferberlik göstermemiz gereken, hepimiz için hepimize düşen bir sorumluluk olan kentsel dönüşümün önündeki en büyük engel finansmandır.
Bizim önerimiz yasal düzenlemelerle DASK fonunun kapsamının, niteliğinin, uygulamasının BES modeli merkeze alınarak değiştirilmesi, böylelikle uygulamanın hem vatandaşlar hem de devlet açısından cazip hale getirilmesidir.
Malum olduğu üzere DASK’ın hali hazırda işlevi, deprem ve depremden kaynaklanan yangın, infilak, yer kayması ve tsunami risklerine karşı, sigortalı konut sahiplerine maddi güvence sağlamaktır.
DASK ‘ın diğer adı her ne kadar “Zorunlu Deprem Sigortası” olsa da kanunen bir zorunluluk söz konusu değildir, DASK yaptırmak tabiri caizse isteğe bağlıdır. Zira DASK yaptırmamanın kanuni bir müeyyidesi yoktur. Uygulamada DASK yaptırmayanlar sigortasız bir şekilde konutlarını satamamak, abonelik işlemlerini başlatamamak gibi hafif yaptırımlarla karşılaşmaktadır.
Kentsel dönüşümün finansmanı konusunda dask fonunun kentsel dönüşümde kullanılmasının önünün açılması geçmişte de düşünülmüştür. Ancak mevcut isteğe bağlı sigorta uygulaması nedeniyle kentsel dönüşüm için yeterince kaynak oluşturulamamıştır. Bu noktada DASK’ın yasal düzenlemelerle tam anlamıyla “zorunlu deprem sigortası” olarak uygulanması kentsel dönüşüme ve kamu yatırımlarına kaynak oluşumunda çok büyük fayda sağlayacaktır.
Önerdiğimiz yeni DASK (zorunlu deprem sigortası) uygulamasıyla konutlar her yıl değil her ay zorunlu olarak sigortalanacak, konut sahipleri düzenli olarak her ay sigorta primlerini sisteme yatıracaklardır.
BES modeli
Bu noktada her ay konut sahibi tarafından yatırılan primler devlet katkısı da eklenerek bir yatırım fonunda değerlendirilecektir. Böylelikle uzun yılllar sisteme yatırılan, devlet katkısı ile bir yatırım fonunda değerlendirilen paralar çok ciddi bir kaynak oluşumunu sağlayacaktır.
Bu kaynak mevcut uygulamadaki gibi konut sahibine yalnızca konutu depremde yıkıldığında değil, yıllar sonra konut ekonomik ömrünü tamamladığında, yeniden kentsel dönüşüm ihtiyacı doğduğunda, kentsel dönüşüm için finansman olarak ödenecektir. Görüldüğü gibi bu sistem tamamen sürdürülebilir bir finansman modelidir.
Bu sistemle her konut sahibi, evinin depremde yıkılması riskini teminat altına almak yahut yıllar sonra kentsel dönüşümü için kullanmak amacıyla cüzi bir prim yatırmak zorunda kalacaktır. Yatırılan prim devlet katkısı ile arttırılacak, yatırım fonlarında değerlendirilecek ve her hangi bir deprem hasarı olduğunda veya yıllar sonra konutun kentsel dönüşüm ihtiyacı doğduğunda evin yeniden inşasında kullanılacaktır.
Ülkemizde yaklaşık otuz bir milyon konutun olduğu düşünüldüğünde, sisteme her ay her konut için cüzi bir miktar primin yatırıldığı varsayımında dahi ne kadar büyük bir kaynağın oluşacağını görmek mümkündür. Ortaya çıkacak bu devasa kaynak ile kentsel dönüşüm için çok büyük bir kaynak oluşturulmuş, kentsel dönüşümün önündeki en büyük engel aşılmış olacaktır.
Örnek bir hesaplama
-Bir konutun aylık dask primi : 1.540,00 TL olsun.
Konut sahibi sisteme 1.540,00 TL yatırdığında
%30’luk devlet katkısı ile toplamda 2.002 TL sisteme giriş yapacaktır. (2.000 TL olarak düşünelim)
Bu şartlar altında bir yıl boyunca konut sahibi sisteme toplam 24.000 TL prim yatırmış olacaktır.
Teklifimize göre sisteme yatırılan bu paraların bireysel emeklilik katkı payları gibi yatırım fonlarında değerlendirilmesi gerekmektedir. Resmi verilere göre hali hazırda Borsa İstanbul’da, Takasbank’ta işlem gören bireysel emeklilik yatırım fonlarının son bir yıllık getiri ortalaması %25, son beş yıllık getiri ortalaması %738’dir.
Bir yıl boyunca sisteme yatırılan 24.000,00 TL yukarıda belirttiğimiz gibi fonlarda değerlendirildiği takdirde bir konut için yıl sonunda %25 ortalama getiri oranıyla 32.000 TL, beş yıl sonra %738 getiri oranıyla 225.000 TL olacaktır.
Resmi verilere göre ülkemizde 31 milyon konut olduğu varsayımında;
Bir yılın sonunda 32.000 TL x 31.000.000 konut : 992.000.000.000 TL sistemde kaynak olarak toplanmış olacaktır. (992 milyar TL)
Beş yılın sonunda ise 225.000 TL x 31.000.000 konut : 6.975.000.000.000 TL
sistemde kaynak olarak toplanmış olacaktır. (6 Trilyon 975 Milyar TL)
Yeni yapılan evlerin ortalama 80-100 yıllık bir ekonomik ömrü olduğu varsayıldığında, diğer bir deyişle ortalama 80-100 yıl boyunca bu primlerin sisteme girdiği düşünüldüğünde oluşacak finansal kaynağı tahayyül etmek çok güçtür. Muhtemel oluşacak kaynağın ne kadar büyük olabileceğini ve ne ölçekte büyük işler yapılabileceğini anlatmak adına bir kaç örnek vermek istiyoruz.
Çevre, Şehircilik ve İklim Bakanlığının yayınladığı 2025 yılı inşaat maliyetleri tebliğine göre bir konutun metrekare maliyeti 18.200,00 TL’dir. Buradan hareketle sistemde oluşacak bir yıllık kaynak ile yaklaşık 55 milyon metrekare konut inşa edip, kentsel dönüşüm hızımızda çok büyük bir ivmelenme yakalayabiliriz.
Savunma Sanayimizin iftihar tablolarından TCG Anadolu uçak gemimizin 650 milyon dolar yani bugünkü kurla 26.000.000.000 TL (26 Milyar TL) maliyetle inşa edildiği düşünüldüğünde teklifimizde öngörülen kaynağın büyüklüğü daha iyi anlaşılacaktır.
Ülkemizin mega projelerinden Osmangazi Köprüsünün maliyeti 1.5 milyar dolar yani bugünkü kurla 60.000.000.000 TL (60 Milyar TL) olduğu göz önüne alındığında bu kaynak karşısında mega projemizin maliyetinin bile ufacık kaldığı görülecektir.
Bu noktada yukarıda örneğini verdiğimiz bu büyük projelerin önerdiğimiz sistemle toplanan bir yıllık kaynakla bile kolayca finanse edilebileceği değerlendirildiğinde, sistemde toplanan kaynağın yalnızca kentsel dönüşümde değil, büyük kamu yatırımları için de fazlasıyla yeteceğini söyleyebilir, ülkemizin geleceğini bu finansman modeliyle inşa edebiliriz.
Konutun satılması durumu
Bu noktada konut sahiplerinin konutlarını satması durumunda ne olacağı sorusu akla gelebilecektir. Önerdiğimiz sistemde yatırılan primler şahıs adına değil, konut adına yatırılacaktır. Dolayısıyla satılan ev sistemdeki primler ile beraber devredilecektir. Bu nedenle evlerin değeri yıllar geçtikçe azalmayacaktır. Zira yıllar geçtikçe dairenin sistemde olan parası da artacaktır. Satılan bir ev eski olsa dahi sistemde yıllardır yatan primleri olacağından alıcı evin kentsel dönüşüm finansmanını düşünmeyecek, bu durum konut piyasasında dengeleyici bir rol oynayacaktır.
Bu modelin kamuoyuna tanıtımı
Bu yasal değişiklik deprem ve kentsel dönüşüm gibi milletçe hassas olduğumuz bir konuda, yapıcı ve gerçekçi bir çözüm olduğu için toplum tarafından anlayışla karşılanacak, şiddetle desteklenecektir. Önerdiğimiz DASK modeli (zorunlu deprem sigortası) hali hazırda vatandaşlarımızın kullandığı aracın zorunlu mali mesuliyet sigortası(Trafik sigortası) gibi düşünülebilir.
Trafikte araç kullanmak, trafikte olmak hayati ve mali ciddi riskler barındırmaktadır. Vatandaşlarımız trafikte insanlara ve araçlara zarar verme riskini bertaraf etme adına mevcut trafik sigortası uygulaması ile risklerini garanti altına almaktadır. Trafik sigortası olmadan trafiğe çıkamamaktadır. Çıkması durumunda aracı bağlanmaktadır.
Aynı şekilde bu coğrafyada yaşamak, bu coğrafyada konut sahibi olmakta ne yazıkki riskler barındırmaktadır. Hatta yalnızca başka insanların değil, en başta konut sahiplerinin kendi hayatı ve malı deprem gerçeği karşısında risk altındadır. Bahse konu risk teklifi ettiğimiz sistem çerçevesinde kentsel dönüşümle peyder pey ber taraf edilmelidir. Bu nedenle millet olarak hep beraber bu fedakarlığı göstermeli, el birliği ile dirençli kentleri inşa etmeliyiz.
Sonuç
Tüm bu nedenlerle gerekli düzenlemelerin yapılarak DASK (zorunlu deprem sigortası) primlerinin yatırılmasının gerçek anlamıyla zorunlu tutulması, primlerin devlet teşviki eklenerek yatırım fonlarında değerlendirilmesi ve yalnızca deprem hasarı durumunda değil kentsel dönüşümün finansmanı ve büyük kamu yatırımlarında kullanılmasını teklif ediyoruz. Bu yöntemle millet olarak el birliğiyle cüzi maddi fedakarlıklar yaparak hep beraber, her birimizin konutunu dirençli hale getirebilecek, daha güvenli daha müreffeh bir Türkiye’yi, inşa edebileceğiz.
