Konut alırken, yatırım yaparken veya bir inşaat projesini takip ederken karşılaştığınız teknik terimler bazen kafa karıştırıcı olabilir. İMSİAD olarak, sektördeki şeffaflığı artırmak ve doğru bilgilendirmeyi sağlamak amacıyla en çok merak edilen kavramları sizler için derledik.
1. Alan ve Tapu Kavramları
- Brüt / Net m²: Brüt alan, duvarlar, kolonlar ve balkonlar dahil toplam inşaat alanıdır; net alan ise süpürülebilir, yani duvarlar arasında kalan gerçek kullanım alanıdır.
- Müstakil Tapu: Bir taşınmazın tek bir kişiye (gerçek veya tüzel) ait olduğunu gösteren tapu türüdür.
- Hisseli Tapu: Birden fazla kişinin bir taşınmaz üzerinde ortaklık payının bulunduğu tapudur.
- Kat İrtifakı / Kat Mülkiyeti: Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış inşaattaki payınızı; kat mülkiyeti ise inşaatı bitmiş, iskanı alınmış bağımsız bölüm üzerindeki tam sahipliğinizi ifade eder.
- Arsa Payı: Bir yapıda, bağımsız bölümlere (daire, dükkan vb.) arsa üzerinde tahsis edilen ortak mülkiyet payıdır.
- Tapu Şerhi: Taşınmazın devrini kısıtlayan veya üzerinde bir hak olduğunu gösteren (haciz, ipotek, satış vaadi vb.) tapu kütüğüne düşülen nottur.
2. Yasal Süreçler ve Belgeler
- İskan (Yapı Kullanma İzin Belgesi): İnşaatın onaylı projeye uygun bittiğini ve binada oturulabileceğini gösteren resmi belgedir.
- Ruhsat Süreci: Bir inşaata başlanabilmesi için belediye veya ilgili kurumdan alınan yasal onay sürecidir.
- Revize Proje: İnşaat devam ederken ana projede yapılan ve onaya tabi olan değişiklikleri içeren güncel projedir.
- Yapı Denetim: Can ve mal güvenliğini temin etmek amacıyla, inşaatın fen ve sanat kurallarına uygunluğunu denetleyen sistemdir.
- Satış Vaadi Sözleşmesi: Bir taşınmazın ileride belirlenen şartlarla devredileceğine dair noter huzurunda yapılan ön sözleşmedir.
3. İnşaat Teknik ve Uygulama Terimleri
- Kaba İnşaat / İnce İşler: Kaba inşaat; taşıyıcı sistem (betonarme, duvar) aşamasıdır. İnce işler ise boya, seramik, tesisat gibi estetik ve kullanım detaylarını kapsar.
- Anahtar Teslim: Projenin tüm detaylarıyla tamamlanmış ve kullanıma hazır şekilde alıcıya teslim edilmesidir.
- Metraj: Bir yapıda kullanılan malzemelerin miktarlarının (m, m², m³ vb.) hesaplanması işlemidir.
- Hakediş: Müteahhit veya alt yüklenicinin yaptığı iş miktarı karşılığında periyodik olarak aldığı ödeme raporudur.
- Şantiye Şefi: İnşaatın projeye, teknik şartnamelere ve iş güvenliğine uygun yürütülmesinden sorumlu mühendis veya mimardır.
4. Finansal ve Yönetimsel Kavramlar
- İpotek: Bir borcun ödeneceğine dair teminat olarak taşınmazın güvence gösterilmesidir.
- Aidat ve Site Yönetimi: Ortak alan giderleri için ödenen bedele aidat; binanın idari, mali ve teknik işlerini yürüten yapıya site yönetimi denir.
- Ecrimisil: Bir taşınmazın haksız (izinsiz) kullanımı nedeniyle ödenen tazminat veya kullanım bedelidir.
- İntifa Hakkı: Bir taşınmazdan yararlanma ve kullanma hakkıdır (mülkiyet başkasında kalsa da kullanım hakkı sürer).
- Rezidans vs Apartman: Apartman klasik barınma alanı sunarken; rezidans, otel konforunda hizmetler (resepsiyon, temizlik, güvenlik vb.) sunan lüks yapı türüdür.
- Kira Çarpanı / Amortisman Süresi: Bir gayrimenkulün alış fiyatının aylık kira bedeline bölünmesiyle çıkan süredir (Yatırımın kendini kaç yılda geri ödeyeceğini gösterir).
5. Kentsel Dönüşüm Terimleri
- Riskli Yapı: Ekonomik ömrünü tamamlamış veya yıkılma riski taşıdığı teknik raporla belgelenmiş yapıdır.
- Rezerv Alan: Kentsel dönüşüm projelerinde yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere belirlenen sahalardır.
- Uzlaşma Süreci: Kentsel dönüşümde hak sahipleri ile müteahhit veya kamu arasında şartlar üzerinde varılan mutabakattır.
- Hak Sahipliği: Mevcut yapısı dönüşüme giren kişilerin, yeni projede sahip oldukları yasal haklardır.
- Yerinde Dönüşüm: Riskli yapının yıkılıp, hak sahiplerinin başka bir yere taşınmadan aynı parsel üzerinde yapılan yeni binada oturmasıdır.
- Kat Karşılığı Oran: Arsa sahibinin, arsasını müteahhide vermesi karşılığında yapılacak binadan alacağı bağımsız bölümlerin yüzdesidir.
- Yıkım Kararı: İlgili kurumlarca can güvenliği veya kaçak yapılaşma nedeniyle yapının yıkılması yönünde verilen resmi karardır.
- Muvafakatname: Bir kişinin, kendi haklarını ilgilendiren bir konuda verdiği yazılı izin veya onay belgesidir.
- Proje Teslim Tarihi: İnşaatın hukuken ve fiziken bitirilip alıcıya teslim edileceği taahhüt edilen tarihtir.
- İmar Durum Belgesi: Arsanın ne kadar yükseklikte, ne tür bir yapı (konut, ticari vb.) yapılmasına izin verildiğini gösteren belgedir.
- Tevhit ve İfraz: Tevhit, komşu parsellerin birleştirilmesi; ifraz ise bir parselin bölünerek yeni parsellere ayrılmasıdır.
6. Mimari ve Teknik Terimler
- Emsal (Kaks): Bir arsa üzerine yapılabilecek toplam inşaat alanını belirleyen katsayıdır. (Örn: 1000 m2 arsada 1.5 emsal varsa, 1500 m2
- inşaat yapılabilir.)
- Taban Alanı Katsayısı (Taks): Binanın arsa üzerinde kaplayacağı oturum alanının sınırıdır.
- Kot Farkı: Arazideki yükseklik farkıdır; binanın giriş seviyesini ve bodrum katların durumunu belirler.
- Yönetim Planı: Kat mülkiyeti kurulurken tapuya şerh edilen, sitenin nasıl yönetileceğini ve ortak alan kullanım kurallarını belirleyen “ana sözleşme”dir.
7. Hukuki ve Tapu Süreçleri
- Vefa Hakkı (Geri Alım Hakkı): Satılan bir taşınmazın, belirli bir süre içinde eski sahibine geri satılması hakkını saklı tutan şerhtir.
- Şufa Hakkı (Önalım Hakkı): Hisseli tapularda, bir hissedar payını satmak istediğinde diğer hissedarların öncelikli satın alma hakkıdır.
- İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi): Ortaklar arasında paylaşılamayan taşınmazın mahkeme yoluyla satılarak bedelinin paylaştırılması davasıdır.
- Rayiç Bedel: Bir taşınmazın güncel piyasa koşullarındaki alım-satım değeridir.
8. Satış ve Pazarlama
- Ekspertiz Raporu: Taşınmazın değerinin tarafsız uzmanlarca belirlendiği resmi değerleme raporudur.
- Brüt-Net Farkı (Kayıp Oranı): Brüt alan ile net alan arasındaki farkın yüzde olarak ifadesidir.
- Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi: Ticaret Bakanlığı tarafından, emlak alım-satım ve kiralama faaliyetlerinde bulunan işletmelere verilen resmi izin belgesidir. Bu belgeye sahip olmayan işletmeler yasal olarak emlakçılık yapamaz ve ilan sitelerine üye olamazlar.
- Emlak Yetkilendirme Sözleşmesi: Gayrimenkul sahibinin, taşınmazının satışı veya kiralanması konusunda bir emlak işletmesini belirli bir süre için yetkilendirdiğini gösteren, şartları ve hizmet bedelini (komisyon) içeren resmi sözleşmedir.
“Sektördeki karmaşık terimlerin doğru anlaşılması, güvenli bir gayrimenkul ticaretinin ilk adımıdır. İMSİAD olarak, hem üyelerimizin profesyonel standartlarını korumayı hem de vatandaşlarımızın doğru bilgiye ulaşmasını önemsiyoruz. Bir mülk edinirken veya inşaat sürecine dahil olurken, bu terimlerin hukuki karşılıklarını bilmeniz haklarınızı korumanıza yardımcı olacaktır.”
