Son yıllarda konut fiyatlarındaki ciddi artışın sebeplerine dair yapılan çalışmalarda inşaat maliyetlerinin ciddi bir artış gösterdiği görülecektir. Konut arzında bulunan sektörümüzün inşaat maliyet kalemleri incelendiğinde maliyetlerin yarısını inşaatın yapıldığı arsanın oluşturduğu görülecektir.
Bu çalışmada inşaat maliyetinin yarısını oluşturan, bu nedenle konut fiyatlarının artmasının kök nedenlerinden biri olan arsanın oluşumundan, imar ve inşasına kadar ki süreç değerlendirilerek var olan yanlışlıklar ve eksiklikler tespit edilecek, kanaatimizce bu yanlışlık ve eksikliklerin giderilmesi amacıyla çözüm önerileri paylaşılacaktır.
Vatandaşların sağlıklı ve dengeli bir çevrede, devletin yaptığı planlama çerçevesinde konutlar inşa ederek barınma ihtiyacını giderebilmek için devletin gerçekçi, sürdürülebilir, doğru politikalar izlemesi gerekmektedir. Devlet bu politikalarla, toprak üzerindeki bireysel mülkiyet ile toplum ve kamu yararını bağdaştırmalı, bireysel arsaların toplum yararına aykırı kullanımlarını önlemeye çalışmalıdır. Devletin şehircilik ile ilgili geliştirdiği politikalar, arsa üretimi (arazinin vasfının değiştirilmesi) ve şehir planlaması yoluyla olmalıdır. Bu çalışmada devletin arsa üretimi konusundaki tercihleri, arsa politikası incelenecektir.
-Giriş-
Şehirleşmeye bağlı olan çarpık kentleşme ve çevre sorunları, temelde toprağın bolluğu-arsanın yokluğu durumundan kaynaklanmaktadır. Arsanın bu denli önemli bir faktör olması, sayısının az ve sınırlı olması nedeniyle talebinin ve dolayısıyla da fiyatının devamlı artmasına neden olmaktadır. Bu nedenle devlet, toprağı elinde bulundurma noktasında ortaya çıkan eşitsizlik durumunun yol açacağı olumsuzlukların önüne geçmek amacıyla birtakım politikalar geliştirmelidir. Bu politikalar çeşitli kamusal araç ve enstrümanlar ile yürütülmelidir.
Ülkemizin en önemli şehircilik sorunlarından birisi, kaçak ve izinsiz yapılaşma problemidir. Bu problem hızlı nüfus artışı nedeniyle şehirlere olan akın nedeniyle oluşan konut ve işyeri ihtiyacı sonucu doğan talebin bir sonucudur. İnanılmaz boyutlara ulaşan kentleşme hızı, arsa ihtiyacını had safhaya ulaştırmıştır. Arsaların sınırlı ve az miktarda bulunması nedeniyle arsaların değeri sürekli olarak yükselmektedir. Ne yazık ki bu durum, arsa spekülasyonuna kaynaklık etmektedir. Böylelikle ülkemizde arsa rantı vazgeçilmez bir yatırım aracına dönüşmektedir. Öyle ki iş insanlarımızın dahi riskli sanayi yatırımı yerine risksiz arsa yatırımını tercih ettiği vakidir.
Bu nedenle devletimiz, toprak ve arsa mülkiyetinden doğabilecek adaletsizlik ve eşitsizliğin yol açacağı olumsuzlukların önüne geçmek amacıyla birtakım politikalar geliştirmelidir. Düzenli ve sürdürülebilir bir kentleşme, kentleşmenin gerektirdiği altyapı ve konut talebini karşılama, kaçak yapılaşmanın yeterli arsa sayısı ile engellenmesi, kentleşmenin denetlenmesi, tarım topraklarının kentsel amaçlarla kullanılmasının önüne geçilmesi, arsa ve arazi fiyatlarındaki aşırı, yapay artışların ve spekülasyonun önlenmesi, arsalardan sağlanan kazançların, bu kazançların doğmasına yol açan kamu yönetimlerine geri verilmesi gibi hedefler yalnızca doğru arsa politikalarıyla mümkündür.
Bundan dolayı özellikle gelişmekte olan ülkeler, arsaların kullanımını yönlendirmek, istenmeyen biçimde kullanılmasını engellemek, hukuk dışı kullanılmasını önlemek, kullanılmamasını ya da boş bırakılmasını denetlemek, düzenli bir biçimde yeniden kullanılmasını sağlamak amacıyla arsa piyasasına sınırlı olarak müdahale etmektedir. Çok açıktır ki arsa politikası ne ölçüde başarılı olursa, şehir planlaması da o ölçüde başarılı olacaktır.
-Arsa politikasının uygulama araçları-
Tarım topraklarının konut ve ticari amaçlarla kullanılmasının sınırlandırılması, arsa ve arazi fiyatlarındaki aşırı artışların ve spekülasyonun önlenmesi, arsalardan sağlanan kazançların gerçek sahibine geri verilmesi (arsa rantının kamuya kazandırılması) arsa politikasının temel amaçları arasında yer almalıdır. Bu amaçları gerçekleştirmek için bir takım kamusal araçlar ve enstrümanlar kullanılmalıdır. Bunlardan en etkin olanları; arsa sayısının arttırılması, vergi politikaları, kamulaştırma, düzenleme ortaklık payı, planlama, satma-satın alma- kiralama ve son zamanlarda yaygın olarak uygulanan kentsel dönüşümdür.
Planlama: Arsa veya araziler, imar planları sonucu değer kazanır ya da değer kaybederler. Arsadan beklenen rant ile planlama süreci, çift yönlü bir ilişkiye sahiptir. Kimi zaman rant beklentisi planlama kararını etkilemekte, kimi zaman ise yanlış planlama rant yaratmaktadır. Bu açıdan bakıldığında planlama hem arsa spekülasyonunu önleme aracı, hem de bizzat spekülasyona neden olup, ranta yol açan bir araç olabilmektedir.
İmar planlarının bazı uygulama araçları, arsa politikasında etkili bir denetim işlevini yerine getirmektedir. Bunlar; parsellemenin denetimi ve bölgeleme, yapı yasağı ve yapı yapmaya zorlama gibi araçlardır. Parsellemenin denetimi, plansız kentsel gelişmenin önüne geçilmesi amacıyla, kentsel toprakların aşırı ölçüde bölünmesini engellemek suretiyle özel mülkiyete getirilen sınırlamaları ifade etmektedir.
Düzenleme Ortaklık Payı: İmar uygulamasına giren kadastral parsellerden yapılabilecek Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kesintisinin, yapılaşma yoğunluğu dikkate alınmadan yüzde 40 ile sınırlandırılması, yüksek yoğunluklu yapılaşma hakkı tanınan yerleşmelerde adil olmamaktadır. Diğer taraftan İmar Kanunu’nun 18. maddesinin uygulanmasında değer esasının dikkate alınmasına olanak verecek yasal düzenlemenin bulunmaması da adalet ilkesiyle bağdaşmayan haksızlıklara yol açabilmektedir.
Alınan bu pay, belediyeler tarafından yapılan imar sınırları içerisindeki arsa ve arazilerin hak sahiplerinin rızası alınmaksızın birleştirilmesi işleminin sonucu olarak, götürülen kamu hizmeti karşılığında arsanın değerinde meydana gelen artışın kamuya kazandırılması anlamına gelmektedir. Yasal düzenlemelerdeki eksiklikler ve boşluklar nedeniyle (özellikle İmar Kanunu’nun 16. ve 18. madde uygulamalarında), Düzenleme Ortaklık Payı [DOP] alımlarında kesintilerinin yapılaşma (nüfus) yoğunluğu ile ilişkilendirilmesi ve kadastral mülklerin imar parsellerine dönüştürülmesinde) değer esasına geçilmesi gerekmektedir.
Vergilendirme: Arsa değerlerindeki artışın kamuya kazandırılmasının bir diğer yolu ise, vergi politikalarıdır. Vergiler, boş duran ya da planda öngörülen biçimde kullanılmayan arsalar üzerinde yapı yapılmasını zorlayıcı nitelikte olmalıdır. Öte yandan yapıya özendirici nitelikteki vergi kolaylıkları ile toprak üstünde yapı yapmayı teşvik yoluna da gidilmelidir. Buna göre, boş bekletilen arsalar üzerinde, arsaların alım satım sürecinde, mülkiyetin miras yoluyla el değiştirmesinin yol açtığı değer artışlarında vergilendirilmeye gidilmelidir. Bunun dışında şehir içinde rantın yüksek olduğu alanlarda yüksek, düşük olduğu alanlarda düşük oranlı vergi uygulanarak rantın yönlendirilmelidir. Emlak vergisi, veraset ve intikal vergisi, gelir vergisinde bu kapsamda değişikliğe gidilmelidir.
Özel kanunlarla tanımlananların dışında taşınmaz satışlarında süreye bağlı vergi muafiyeti tanınmış olması, imar kararıyla kararıyla oluşan taşınmaz değer artışlarından kamunun pay elde etmesini olanaksız kılmaktadır. Taşınmazların tapunun elde edinildiği tarihten beş yıl veya daha geç satılması halinde gelir vergisine tabi olmaması, değer artışından kamunun pay almasını olanaksız hale getirmekte ve arsaların spekülatif amaçla bekletilmesini teşvik etmektedir. Bu uygulama arsa sahiplerini arsayı alıp satmamaya teşvik etmektedir. Enflasyon endekslemesi de yaparak taşınmaz alım satımında elde edilen kazançların vergilendirilmesi gerekmektedir.
Kamulaştırma: Devlet veya kamu tüzel kişilerince, kamu yararının gerektirdiği hallerde, karşılığını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamına veya bir kısmına el konulması veya üzerinde irtifak hakkı tesis edilmesi işlemidir. Kamulaştırma yetkisi, devlete, kamu menfaatlerinin korunması ve kamu hizmetlerinin görülmesi için tanınmış bir yetkidir. Kamulaştırma, taşınmaz mülkiyeti üzerine konulmuş sınırlamalardan biri olup, ancak kanunların kendilerine bu yetkiyi tanıdığı kamu idare ve kurumları tarafından kanunlarda belirlenen şartlar, usul ve prosedür dairesinde kullanılır.
Her şeyden önce belediyeler sahip oldukları imar yetkileri ile hem kentsel konut alanlarının oluşumuna, hem de kentsel rantın yaratılmasında önemli bir yere sahiptir. Belediyelerce kentin gelişme alanlarında yapılacak geniş ölçekli kamulaştırmalar, kentsel gelişme alanlarının imar planlarına göre şekillendirilmesine yardımcı olacak, plansız gelişmelere kaynaklık eden hisseli satışların önüne geçecek, konut üretimi için vatandaşlara, müteahhitlere ve kooperatiflere ucuz arsa sağlayacaktır. Böylelikle, imar planları arsa spekülasyonunun yönlendirmesinden kurtarıldığı gibi, birkaç spekülatöre büyük miktarda rant sağlayacak bu alanlar, sabit gelirlilerin konut edinmesinde kullanılacak, toplumca yaratılan rant yine topluma geri dönecektir. Sağlıklı, altyapılı, yeşil ile dost kentsel alanlar yaratılacak, alt ve orta sınıfların konut edinmesinin önündeki en önemli engellerden birisi olan fahiş arsa rantının önüne geçilecek, konut fiyatlarının makul bir düzeye çekilmesi ile rant, asıl sahibi olan halka geri döndürülecektir.
Satın Alma – Satma, Kiralama: Düzenli şehirleşmeyi sağlamak, planlama kararlarını uygulamak ve yine özellikle yoksul ve dar gelirli kitlelerin barınma sorunlarını çözebilmek için kamu yönetimlerinin serbest piyasa koşulları çerçevesinde özel mülkiyetteki arsaları sürüm değer üzerinden karşılığını ödeyerek kamu mülkiyetine geçirmeleridir.
Kamunun arsa piyasasını denetleme, fiyat dondurma ya da denetleme girişimlerinin başarısı, geniş ölçüde kamu yönetimlerinin elinde fazla miktarda arsa bulunmasına bağlıdır. Bu ise, vaktinde fazla miktarda arsa satın alarak, arsa stoklarını çoğaltarak ve aynı zamanda sahip olunan arsaları elden çıkarmamayı kural olarak benimsemekle olacaktır. Devlet, belediyeler ve kamu ekonomik girişimleri, ellerinde bulunan arsaları satmak yerine, uzun sürelerle kiraya vermeyi yeğ tutarlarsa, gerektiği takdirde arsa piyasasına etkili bir biçimde sokulmaları kolaylaşabilcektir.
Sonuç-
Doğru arsa politikası, toprak üzerindeki bireysel mülkiyet ile toplum ve kamu yararını bağdaştıran, bireysel arsaların toplum yararına aykırı kullanışlarını önleyebilen, fahiş fiyat artışları ve spekülasyona izin vermeyen, stokçuluğu cezalandırıp planlı imarlı yapılaşmayı ödüllendiren politikadır. Bu politikayla düzenli ve dengeli bir şehirleşmenin sağlanması, tarım topraklarının kentsel amaçlarla kullanılmasının sınırlandırılması, arsa ve arazi fiyatlarındaki fahiş artışların ve spekülasyonun önlenmesi, arsalardan sağlanan kazançların, bu kazançların doğmasına yol açan kamu yönetimlerine geri verilmesi sağlanabilir. Buradan hareketle doğru ve sürdürülebilir bir şehirleşme için doğru bir arsa politikası şarttır. Devlet, arsa stokçuluğunu, buna bağlı arsa fiyatlarındaki spekülasyonu önlemek istiyorsa bazı kamusal araçlar kullanmalıdır. Bunlar arsa miktarının arttırılması, vergi politikası, kamulaştırma, kamu mülkiyetindeki arsaların arttırılarak alım-satım yoluyla arsa piyasasına sınırlı müdahale, düzenleme ortaklık payı oranının arsa niteliğine göre kademeli olarak arttırılması, arsanın mülkiyetinin devrinden belli bir süre sonra inşaata başlama zorunluluğu gibi araçlardır. Bu kamusal araçların kullanılmadığı, arsaların stokçuların elinde olduğu bir durumda, ne konut sorunu çözülebilir ne de planlı şehirleşme sağlanabilir.
Bu kapsamda bu çalışma kapsamında değindiğimiz önerilerimiz özet olarak şunlardır.
- ARSA MİKTARININ ARTTIRILMASI:
Sınırlı ve az miktarda bulunması nedeniyle arsaların değeri sürekli olarak yükselmektedir. Ne yazık ki bu durum, arsa spekülasyonuna kaynaklık etmektedir. Böylelikle ülkemizde arsa rantı vazgeçilmez bir yatırım aracına dönüşmektedir. Öyle ki iş insanlarımızın dahi riskli sanayi yatırımı yerine risksiz arsa yatırımını tercih ettiği vakidir. Diğer yandan yeterli arsa ve yapı alanı olmaması nedeniyle tarım arazileri amacı dışında kaçak yapılaşmaya maruz kalmakta, bu durum ülke ekonomisi ve çarpık kentleşmeye sebep olmaktadır. Bu nedenlerle arsa sayısı arttırılmalıdır.
- VERGİ POLİTİKALARI:
- İmar ve inşaya zorlayan vergi politikası önerileri:
İmar ve inşa edilmeyen ya da planda öngörülen biçimde kullanılmayan arsalar üzerinde yapı yapılmasını zorlayıcı nitelikte vergiler olmalıdır. Öte yandan imar ve inşaya özendirici nitelikteki vergi kolaylıkları ile toprak üstünde imar planına göre inşaat yapmayı özendirme yoluna da gidilmelidir. Yine boş bekletilen arsalar üzerinde, arsaların alım satım sürecinde, mülkiyetin miras yoluyla el değiştirmesinin yol açtığı değer artışlarında ciddi vergilendirilmeye gidilmelidir.
- Satış ve devir sürecine ilişkin vergi politikası önerileri:
Taşınmazların tapunun elde edinildiği tarihten itibaren beş yıldan sonra satılması halinde gelir vergisine tabi olmaması, arsanın değer artışından kamunun pay almasını olanaksız hale getirmekte ve arsaların spekülatif amaçla bekletilmesini teşvik etmektedir. Bu uygulama arsa sahiplerini arsayı alıp, satmamaya teşvik etmektedir. Enflasyon endekslemesi de yaparak taşınmaz alım satımında elde edilen kazançların vergilendirilmesi gerekmektedir.
- DÜZENLEME ORTAKLIK PAYININ DEĞİŞKEN OLMASI:
Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) kesintisinin, yapılaşma yoğunluğu dikkate alınmadan yüzde 40 ile sınırlandırılması, yüksek yoğunluklu yapılaşma hakkı tanınan yerleşmelerde adil olmamaktadır. İmar uygulamasıyla tanınan yapılaşma hakkının niteliğine göre DOP kesintisinin orantısal olarak artıp azaltılması gerekmektedir.
- KAMULAŞTIRMA:
Belediyeler sahip oldukları imar yetkileri ile hem konut alanlarının oluşumuna, hem de arsa rantının yaratılmasında önemli bir konum ve yetkiye sahiptir. Belediyelerce kentin gelişme alanlarında yapılacak geniş ölçekli kamulaştırmalar, kentsel gelişme alanlarının imar planlarına göre şekillendirilmesine yardımcı olacak, plansız gelişmelere kaynaklık eden hisseli satışların önüne geçecek, konut üretimi için vatandaşlara, müteahhitlere ve kooperatiflere ucuz arsa sağlayacaktır. Böylelikle vatandaşlar daha uygun fiyatlarla, depreme dayanıklı güvenli konutlara daha kolay ulaşacaktır.
Böylelikle, imar planları arsa spekülasyonunun yönlendirmesinden kurtarıldığı gibi, birkaç spekülatöre büyük miktarda rant sağlayacak bu alanlar, sabit gelirlilerin konut edinmesinde kullanılacak, toplumca yaratılan rant yine topluma geri dönecektir. Sağlıklı, altyapılı, yeşil ile dost kentsel alanlar yaratılacak, alt ve orta sınıfların konut edinmesinin önündeki en önemli engellerden birisi olan fahiş arsa rantının önüne geçilecek, konut fiyatlarının makul bir düzeye çekilmesi ile rant, asıl sahibi olan halka geri döndürülecektir.
- ARSA PİYASASINA SINIRLI DEVLET MÜDAHALE:
Gerek kamulaştırma, gerekse alım-satım işlemleriyle kamu mülkiyetinde bulunan arsalar marifetiyle devlet arsa piyasasının sınırlı bir aktörü olmalıdır. Kamunun arsa piyasasını denetleme, fiyat dondurma ya da denetleme girişimlerinin başarısı, geniş ölçüde kamu yönetimlerinin elinde fazla miktarda arsa bulunmasına bağlıdır. Bu ise, vaktinde fazla miktarda arsaya sahip olarak, satın alarak, arsa stoklarını çoğaltarak ve aynı zamanda sahip olunan arsaları elden çıkarmamayı kural olarak benimsemekle olacaktır.
