Türkiye’de konut fiyatlarının neden bu kadar yüksek olduğu uzun süredir tartışılıyor. Döviz kurları, enflasyon ve artan maliyetler elbette etkili. Ancak perde arkasında çok daha köklü bir faktör var: arsa ve kat karşılığı inşaat sistemi.
Kat Karşılığı Sisteminin Doğuşu
1960’lı yıllarda Türkiye hızla şehirleşirken, arsa sahiplerinin nakde ulaşmakta, müteahhitlerin de sermaye bulmakta zorlandığı bir dönem yaşandı. Bu koşullar, kat karşılığı inşaat modelini ortaya çıkardı. Arsa sahibi arsasını satmadan yeni binaya kavuştu, müteahhit ise arsa maliyeti ödemeden proje geliştirdi.
Bu model, devletin sınırlı konut politikaları nedeniyle 70’li ve 80’li yıllarda iyice yaygınlaştı. 2000’li yıllara gelindiğinde ise artan nüfus ve arsa fiyatlarıyla birlikte Türkiye’nin standart uygulaması hâline geldi. Bugün arsa sahibi – müteahhit iş birliklerinin yaklaşık %80’i kat karşılığı yürütülüyor.
Kat Karşılığı Fiyatları Nasıl Yükseltiyor?
Kat karşılığı sistem, maliyetleri doğal olarak şişiriyor. Çünkü müteahhit sadece kendi dairelerini değil, arsa sahibine düşen daireleri de inşa etmek zorunda.
Örneğin:
- İnşaat maliyeti: 100 TL
- Arsa satın alınarak yapılan projede maliyet: 150 TL
- Kat karşılığı projede maliyet: 200 TL
Müteahhit kârını eklediğinde fiyat 260 TL’ye çıkıyor. Oysa arsayı satın alan bir geliştirici aynı daireyi 195 TL’den satabilir. Ancak piyasanın çoğu kat karşılığı işlediği için, standart yüksek fiyatlar üzerinden oluşuyor.
Dünyadaki Durum
Dünya genelinde arsa maliyetleri toplam inşaat maliyetinin ortalama %25’i düzeyinde.
- Kiev’de %18
- İspanya’da %20 – 24
- İstanbul’da %22 – 28
Türkiye’de ise kat karşılığı oranlar %50’ye kadar çıkabiliyor. Bu fark doğrudan satış fiyatlarına yansıyor.
Sorunun Temeli: Finansman ve Arsa Arzı
Kat karşılığı sistemin bu kadar yaygın olmasının başlıca nedeni iki noktada toplanıyor:
- Finansmana erişim zorluğu– Müteahhitler uygun koşullarda kredi bulamadıkları için arsayı satın almak yerine arsa sahipleriyle paylaşım yoluna gidiyor.
- Arsa arzının sınırlılığı – İmar düzenlemeleriyle yeni arsalar üretilemediği için mevcut arsaların değeri ve talebi hızla artıyor. Arz kısıtlı olunca, arsa sahipleri yüksek oranlarla pazarlığa oturuyor.
Bu iki faktör birleştiğinde, kat karşılığı sistem sadece bir tercih değil, neredeyse tek seçenek hâline geliyor.
Çözüm: Finansman ve yeni arsa arzı
Sorunun çözümü yalnızca müteahhitlere uygun koşullarda arsa alım kredisi sağlamakla sınırlı değil. Aynı zamanda:
- Yeni imar düzenlemeleriyle kullanılabilir arsa stoğu artırılmalı,
- Kamu eliyle yeni arsa üretimi sağlanmalı,
- Arsa arzındaki sıkışıklık giderilmeli.
Böylece hem arsa maliyetleri dengelenir hem de kat karşılığı oranlar daha makul seviyelere çekilir. Finansman desteğiyle birleştiğinde bu adımlar, konut fiyatlarının %20 – 25 oranında düşmesini sağlayabilir.
Sonuç
Türkiye’de konut fiyatlarının yüksekliği, büyük ölçüde kat karşılığı sistemin yaygınlığı ve arsa arzındaki kısıtlılık ile açıklanabilir. Müteahhitlere finansman desteği sağlanırken, aynı zamanda yeni arsaların planlı biçimde piyasaya kazandırılması gerekir. Bu çift yönlü çözüm, hem sektörün sağlıklı büyümesini destekleyecek hem de vatandaşın daha erişilebilir fiyatlarla konut sahibi olmasının önünü açacaktır.
